На рынке складской недвижимости Москвы и Московской области спрос на качественные складские площади по-прежнему остается на достаточно высоком уровне. В классе А уровень свободных площадей составляет 0,5%, в классе В — порядка 1-3%.
Тем не менее эксперты прогнозируют увеличение доли свободных площадей в 2009 году. В первой половине 2008 года наибольшим спросом пользовались площади класса А от 5 000 до 10 000 кв.м, также крупные складские площади от 10 000 кв.м. По сравнению с 2007 годом наблюдалась тенденция снижения спроса на складские объекты малой площадью от 100 до 1 000 кв.м. В третьем и четвертом кварталах спрос на складские помещения сократился. Под влиянием финансового кризиса многие компании остановили свое развитие. В результате чего, спрос на площади, превышающие 10 000 кв.м, снизился на 6%, до 18% от общего количества запрашиваемых площадей. Кроме того, уменьшилась доля запросов на площади от 5 до 10 тыс.кв.м, с 29% в первом полугодии до 19% во второй половине 2008 года. Что касается складских помещений средних размеров, от 1 до 3 тыс.кв.м, и от 3 до 5 тыс.кв.м, число запросов на такие помещения увеличилось, составив около 50% от общего объема запрашиваемых площадей.
Сохраняется тенденция, имевшая начало в 2007 году, по сдаче складских площадей в субаренду. Компании, арендовавшие складские площади с учетом будущего развития и роста, вынуждены сдавать в субаренду излишки, иногда по ставке, близкой к ставке аренды. Что касается профиля арендатора, наибольшее количество заявок на складские помещения поступало от логистических операторов, предоставляющих услуги ответственного хранения (32% от общего объема запрашиваемых площадей). Однако во второй половине 2008 года было отмечено снижение спроса со стороны логистических операторов. Что касается запросов от торговых операторов, их количество уменьшилось, также уменьшились и запрашиваемые площади.
Крупные сделки на рынке складских помещений
В 2008 было на рынке был заключен ряд крупных сделок по аренде складских помещений площадью более 10 тыс.кв.м на срок более 7 лет.
Таблица 1. Крупные сделки на рынке складских помещений, 2008 год
| Наименование объекта | Арендатор | Площадь (кв.м) | Срок аренды |
| Логопарк- Истра, 2 фаза строительства | «ДСВ Солюшнс» | 52 000 | 10 лет |
| Логопарк- Истра, 1 фаза строительства | «Интерлизинг» | 34 000 | н/д |
| Логопарк- Истра (Raven Russia), 3 фаза строительства | Seacon Logistics | 26 000 | 7 лет |
| ТЛК «Томилино» | «Рольф SCS» (склад запчастей и аксессуаров компании) | 26 000 | н/д |
| EG Logistics складской комплекс | Логистический оператор Nippon Express | 24 000 | 7 лет |
| ЛП «Крекшино» (РосЕвроДевелопмент) | ГК «Детский мир» | 21 417 | н/д |
| SLG-Домодедово | Pepsi Bottling Group | 20 000 | н/д |
| ЛП «Крекшино» (РосЕвроДевелопмент) | «Единая Европа Холдинг» | 15 000 | 7 лет |
| Северное Домодедово | Spar ЗАО «СПАР РИТЭЙЛ» | 11 513 | 10 лет |
Арендные ставки
В первом квартале 2008 года средние арендные ставки на складские площади в классе «А» составили 140-170 долл./кв. м/год в пределах 10 км от МКАД и 120-145долл./кв. м/год в более отдаленных района. В классе «В» в пределах 10-километровой удаленности от столицы арендаторы просили 115-150 долл./кв.м/год, а с 11 км от МКАД ставки находились в пределах 100-130 долл./кв.м/год, без учета НДС и операционных расходов.
На протяжении первого полугодия наблюдался рост арендных ставок. На конец первого полугодия средние арендные ставки на складские площади в классе «А» составили 140-190 долл./кв.м/год в пределах 10 км от МКАД, для класса «В» – 120-180 долл./кв.м/год. С 11 км от МКАД ставки находились в пределах 120-160 долл./кв. м/год для класса «А», для класса «В» – 100-170 долл./кв.м/год, без учета НДС и операционных расходов. В третьем квартале 2008 года средние арендные ставки оставались на прежнем уровне, колебания составили 3-5% на некоторые объекты. Базовые ставки на складские площади класса «А» составили 130-190 долл./кв.м/год в пределах 10 км от МКАД и 120-165 долл./кв.м/год в более отдаленных района, без учета НДС и операционных расходов. За три квартала 2008 года средняя цена аренды складских помещений выросла на 7-15%. К концу четвертого квартала заявленные ставки аренды складских помещений остались на прежнем уровне, однако при заключении сделок ставки могли быть снижены на 7-10%, по ряду сделок дисконт достигал 30% для знаковых арендаторов.
Таким образом, средняя арендная ставка складских помещений в Московском регионе для класса «А» в 2008 году составляла 135-170 долл./кв.м/год без учета НДС и операционных расходов. Арендные ставки на складские помещения в пределах Москвы выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений, близких к классу «A», в пределах Москвы в среднем на 15% выше, чем в Московской области, класса «B» – на 12%. Ставка операционных расходов рассчитывается по принципу открытой книги. Расчетная ставка – 40 – 50 долларов за кв.м/год.
Доходность рынка складской недвижимости
Несмотря на финансовый кризис, больно ударивший по рынку коммерческой недвижимости, складской сегмент остается самым доходным. Доходность рынка складской недвижимости составляет 11-12%. Ставка доходности остается достаточно высокой по сравнению с европейскими рынками.
Автор: По данным компании ASTERA
